Alquileres en CABA: los precios suben por encima de la inflación
Los precios de los alquileres continúan escalando por encima de la inflación. Durante los últimos 12 meses, los contratos nuevos registraron un aumento acumulado del 35,6%, superando la inflación del mismo período, que se ubicó en 31%, pero sin alcanzar el ajuste del ICL (40%), el índice del Banco Central utilizado para actualizar los contratos bajo la normativa anterior. Así lo revela el informe más reciente de Zonaprop.
Si se observa la evolución mensual, el valor promedio de un departamento en la ciudad de Buenos Aires se incrementó un 2,2% en noviembre respecto a octubre.
Entre los factores que incidieron en la dinámica de precios destaca la oferta de propiedades, que ha mostrado fluctuaciones importantes desde 2023, tocando un mínimo histórico en febrero de aquel año. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires aumentó un 62% en 2024 respecto al mes previo. No obstante, en noviembre se registró una baja del 1,3%, aunque el nivel de disponibilidad sigue siendo tres veces superior al mínimo histórico. “Los departamentos más grandes son los que más subieron este año”, señala Leandro Molina, director de la plataforma.
En términos concretos, un departamento de tres ambientes (70 m²) promedia casi $1.000.000, con un valor mensual de $987.205. Por su parte, un dos ambientes (50 m²) alcanza los $729.916 por mes, lo que representa un aumento del 11,4% respecto a abril, cuando el valor promedio era de $655.294. En comparación con 2023, esta categoría registra un incremento del 118%, es decir, más del doble.
Subas por barrio
El barrio que experimentó la mayor suba interanual fue Agronomía, con un incremento del 61,8%. Le siguen Lugano, con un 52,4%, y Vélez Sarsfield, con un 46,5%.
En contraste, los barrios con menores aumentos fueron San Telmo (29,9%), Parque Chacabuco (28,9%) y Puerto Madero, que consolida su posición como la zona de CABA con la suba más baja, con un 28,7%. Entre los barrios con incrementos moderados se encuentran Chacarita (40%), Parque Patricios (37,4%) y Belgrano (33,9%).
Precios promedio por barrio
Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro para alquilar: un dos ambientes ronda los $1.238.741, seguido por Núñez ($818.018) y Palermo ($814.676).
En el extremo más económico se encuentran Floresta ($639.271), Constitución ($628.163) y Lugano ($584.087). Pese a ser uno de los barrios que más creció, Lugano mantiene el precio promedio más bajo de la ciudad. Chacarita, Almagro, Nueva Pompeya, Monserrat y San Telmo se ubican en la franja intermedia, con alquileres entre $667.000 y $767.000.
Rentabilidad para inversores
Analizando la renta que generan los departamentos para quienes invierten, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se posicionan como las mejores opciones, con un retorno anual que oscila entre 7,2% y 8,8%, por encima del promedio de la ciudad, que ronda el 5% en dólares. “Se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión, lo que implica un 2,8% más que en 2024”, aclara Molina.
Por el contrario, Núñez, Palermo y Puerto Madero registran los rendimientos más bajos, entre 3% y 4%, aproximadamente la mitad de lo que generan los barrios con mayor rentabilidad.
